고양동 푸른마을아파트를 매수하거나 전세계약을 할 때 주택담보대출이나 전세자금대출이 필요한 경우가 많습니다.
이때 고객분들이 많이 질문하시는 내용이 있습니다.
“평소 이용하는 주거래은행에 직접 신청하는 것이 좋을까요?”
“대출모집인을 통해 알아보는 것이 좋을까요?”
두 방법 모두 장점이 있습니다.
다만 부동산 계약에서는 단순히 금리가 낮은 상품을 찾는 것뿐 아니라, 필요한 대출금이 계약에서 정한 잔금일에 정상적으로 실행될 수 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
주거래은행을 이용하는 방법
평소 급여이체, 신용카드, 자동이체, 예금·적금 등을 이용하는 주거래은행에 직접 주택담보대출이나 전세자금대출을 신청할 수 있습니다.
주거래은행을 이용하면 거래실적에 따라 우대금리를 받을 가능성이 있고, 은행 직원에게 직접 상품을 설명받을 수 있다는 장점이 있습니다.
소득이 안정적이고 기존 부채가 많지 않으며 필요한 대출금액에도 충분한 여유가 있다면 간편하고 좋은 방법이 될 수 있습니다.
하지만 부동산 계약에서는 한 가지를 반드시 구분해야 합니다.
은행에서
“이 정도면 가능할 것 같습니다.”
라고 안내받은 것과
실제 대출이 최종 승인된 것은 다릅니다.
대출은 보통
사전상담
→ 예상한도 확인
→ 서류접수
→ 담보·소득 심사
→ 최종승인
→ 실행예약
→ 대출실행
과정을 거치게 됩니다.
따라서 공인중개사가 확인해야 할 질문도
“대출 되시죠?”
보다는
“현재 대출이 어느 단계까지 진행됐습니까?”
가 더 정확합니다.
등록된 대출모집인을 이용하는 방법
일반적으로 ‘대출상담사’라고 부르는 사람 중 금융회사와 위탁관계를 맺고 대출 상담·접수 등을 수행하는 등록 금융상품판매대리·중개업자가 대출모집인입니다.
금융위원회도 대출모집인을 이용할 경우 등록 여부와 계약 금융회사 등을 확인하도록 안내하고 있습니다.
대출모집인을 이용하는 장점 중 하나는 대출 진행상황을 관리하기가 상대적으로 편리하다는 것입니다.
예를 들어,
- 서류 접수가 끝났는지
- 담보평가가 진행됐는지
- 소득·DSR 심사는 어디까지 진행됐는지
- 승인금액은 얼마인지
- 추가서류가 필요한지
- 잔금일에 실행할 수 있는지
등을 단계별로 확인하기 좋습니다.
실제 대출 현장에서는 금융회사 조건을 서로 확인하기도 합니다.
부동산 중개업무를 하다 보면 등록 대출모집인들이 각 금융회사의 금리, 한도, 심사조건, 실행일정 등에 관한 시장정보를 서로 확인하는 경우를 볼 수 있습니다.
예를 들어 고객이 처음 A금융회사의 대출을 상담하고 있었는데 다른 금융회사의 금리나 한도조건이 고객에게 더 적합한 것으로 파악되는 경우가 있을 수 있습니다.
이때 처음 상담한 모집인이 해당 금융회사의 상품을 직접 취급하지 않는다면, 고객의 동의를 받아 그 금융회사와 적법한 위탁관계에 있는 등록 대출모집인의 상담을 새로 연결하는 방식으로 진행할 수 있습니다.
중요한 것은 한 사람이 모든 은행상품을 직접 취급한다는 뜻은 아니라는 점입니다.
금융소비자보호법은 금융상품판매대리·중개업자가 자신에게 위탁된 중개업무를 임의로 제3자에게 다시 맡기는 행위를 원칙적으로 제한하고 있기 때문에 각 모집인은 자신에게 적법하게 위탁된 범위에서 업무를 진행해야 합니다.
따라서 고객에게 다른 금융회사 담당자를 연결하는 경우에도
기존 상담 → 고객 동의 → 새로운 등록 모집인 확인 → 새로운 금융회사 상품 상담 → 필요서류 접수 → 새로운 심사
과정을 거친다고 이해하는 것이 좋습니다.
이것이 고객에게 도움이 되는 이유
예를 들어 아파트 매매대금이 4억 원이고 매수인이 자기자금 1억 5,000만 원과 주택담보대출 2억 5,000만 원으로 잔금을 지급할 예정이라고 가정해 보겠습니다.
처음 상담한 금융회사에서 예상보다 한도가 줄어 2억 원만 승인된다면 5,000만 원의 자금 부족이 발생합니다.
잔금일 며칠 전에 이 사실을 알게 된다면 상당히 곤란할 수 있습니다.
반면 대출 진행과정을 계속 관리하고 있었다면 비교적 일찍 문제를 발견해,
현재 금융기관의 보완방법 확인
→ 자기자금 추가 가능 여부 확인
→ 다른 금융회사 상품 검토
→ 해당 금융회사 등록 모집인 상담 연결
등의 대응을 할 시간을 확보할 수 있습니다.
다만 다른 금융기관에 상담한다고 해서 대출승인이 보장되는 것은 아닙니다.
새로운 금융기관에서도 다시 소득·부채·담보·DSR 등의 심사를 받아야 합니다.
가장 낮은 금리만 찾으면 될까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
부동산 계약에서 확인해야 할 것은
금리 + 대출한도 + 실행 가능일 + 상환조건 + 중도상환수수료 + 심사 안정성
입니다.
예를 들어 A은행 금리가 3.7%, B은행이 3.8%라고 하더라도 A은행에서 필요한 금액이 나오지 않거나 잔금일까지 실행이 불가능하다면 실제 계약에서는 B은행이 더 적합할 수도 있습니다.
따라서 단순히 ‘최저금리’만 비교하기보다 고객의 자금계획 전체를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
대출모집인을 이용할 때 반드시 확인하세요.
정식 등록된 모집인인지, 어느 금융회사와 계약되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
또 대출모집인은 대출을 받는 고객으로부터 수수료·사례금·착수금 등 대출중개 대가를 받을 수 없습니다.
다음과 같은 말도 주의해야 합니다.
“무조건 대출됩니다.”
“100% 승인됩니다.”
“모든 은행에서 가장 싼 금리를 찾아드립니다.”
“이 정도 비용을 주시면 승인시켜 드립니다.”
대출의 최종 승인, 한도, 금리, 실행 여부는 금융기관이 결정합니다.
행복한부동산이 대출 진행상황까지 확인하는 이유
공인중개사가 직접 대출을 승인하거나 대출상품을 결정하는 것은 아닙니다.
하지만 매매·임대차 계약에서 대출은 잔금 지급과 직접 연결됩니다.
따라서 저희는 대출이 필요한 계약이라면 단순히
“대출이 된다고 합니다.”
에서 끝내기보다
필요 대출금액은 얼마인지, 현재 어느 단계까지 진행됐는지, 승인금액은 충분한지, 잔금일 실행에 문제가 없는지를 고객과 함께 확인하는 것이 안전한 거래에 도움이 된다고 생각합니다.
※ 대출한도, 금리, 승인 및 실행 여부는 금융기관의 심사기준과 고객의 소득·부채·담보조건, 정부 및 금융기관 정책에 따라 달라질 수 있습니다.
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